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法律对空置房物业费是如何规定的

来源:网络   作者:未知  时间:2019-04-26

  物业管理费是商品房的业主向小区楼房的物业管理处交的一项公共管理费用,如果是空置房屋的,有些物业管理部门仍然要求房主缴纳物业管理费,这向规定到底合不合法还待商榷,那么法律对空置房物业费是如何规定的

  一、法律对空置房物业费是如何规定的

  目前的房地产市场虚假繁荣,很多炒房客投资客造就了大批的空置房。那么空置房物业费该不该交?该怎么交?空置房物业费收费的法律依据是什么?律师表示,在法律实践中,物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由不交物业费的,人民法院不予支持。

  律师解释说,如果业主以未享受物业服务企业已经提供的服务(比如业主提出其因出国房屋无人居住而未享受服务)或者无需接受相关物业服务(比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等)提出物业费抗辩的,拒绝缴纳相关的物业费的,法院不会支持业主一方,判决结果肯定是败诉。

  为什么会这样呢,有人觉得我没有享受物业服务啊,为什么要缴费呢?首先,选聘物业服务企业是业主共同作出的决定,只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务,则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

  空置房物业费各地规定有所不同

  当然,以上只是目前的通说,在各个地区可能还会有某些特别的规定,比如石家庄新出台的《物业管理条例修订案》规定,空置房空置在3个月以内的,不交物业费;空置超过3个月的,则交20%的物业费。

  以往的情况是,绝大多数商住小区的物业公司或业主委员会,都要求业主只要有拿到钥匙的房子在小区,就不管你住不住都要与常住者一样,交纳相同标准的物业费。

  然而,如今随着有些新启用小区的空置房越来越多,一些空置房业主对全额交纳物业费的反映也越来越强烈。

  显而易见的是:物业公司所提供的服务,主要是建立在为“人”服务的基础之上的。比如小区产生的垃圾,是由人制造的;比如小区的保安,是保障业主的人身安全和防备业主的车辆等财物不被盗的。如果业主不住在小区而只有一套空房子,也就不会产生垃圾,亦没有什么住家财物需要防盗,这样自然就没有享受到物业公司的这些服务,也就没必要交纳相应的物业费。

  当然,业主的房子毕竟在小区,物业公司也毕竟替业主看护着房子和在为小区公共空间提供服务,所以,房子即使长期空置,其业主也不能不交纳一定的物业费。至于交纳多少合适,石家庄所规定的20%的比例目前只是一个参考。

  二、哪些情况可以拒交物业费

  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第六条:经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。而对于什么是正当理由法律及司法解释并未有明确的规定。

  对于什么是正当理由可分为两个层次:

  1、违法或违约损害业主利益的,可以构成抗辩的正当理由。也就是说,物业服务企业违反法律、法规、部门规章规定的收费标准,违法违规收费,或者违反合同约定损害业主利益的,可以作为抗辩的正当理由。

  2、在不存在违法或明显违约的情况下,对于业主以服务存在瑕疵提出抗辩需要以诚实信用原则作为基础,结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准,对物业服务进行综合评价,进而确定业主抗辩理由正当是否可以成立。

  进一步说,如果物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行有重大的瑕疵,则可以视为具有正当理由。比如物业服务企业违法违规收费,违反合同约定占用或出租公共绿地、空间。而本案中物业服务企业仅仅属于一般的违约行为,并不存在违法或严重违约。所以庄某提出的理由不属于可拒交物业费的“正当理由”。当然,庄某若认为物业服务企业提供的物业服务违法或严重违约,造成其损失,可以向法院起诉物业公司要求其赔偿。仅以此拒交物业管理费是无合同和法律依据的。

  律师建议:

  业主对于物业服务企业怠于履行物业管理职责的或者物业服务企业损害其合法权益的可以通过《解释》第三条:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。但是不能以消极地拒绝缴纳物业费来对抗,这样既无合法依据也非明智之举,甚至要承担相应的违约责任。

  三、空置房可以不交物业费吗

  根据相关规定,目前物业管理费的构成主要包括垃圾清运费、保洁费、保安费、绿化费、化粪便费、小区公用设备维修费以及公共照明的电费、电梯运行费等。从前述物业管理费用的构成可以看出,物业费大部分属于为全体业主公共部分的管理、共用设施设备维修而支出的费用,多为针对整个小区全体业主而支出的费用,而没有专门针对某一业主进行的服务。从这个意义上来说,业主的房屋没有进行使用,并不影响物业公司对整个小区提供安全保卫、公共用地的清洁、绿化以及公用设备的维修等服务工作的开展。因此,物业服务的根本对象是业主房屋,而非业主。

  根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。”而根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第16条规定:“房屋交付后空置半年以上的,经业主或物业使用人与物业服务企业确认后,其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳,合同另有约定的从其约定。”可以说,相关法规对房屋空置状态交纳物业费的规定是明确具体的,只是不少市民错误地认为房屋空着没享受物业服务就不该交费,是不对的。


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