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无房产证房屋买卖流程

来源:网络   作者:未知  时间:2019-01-02

  近年来,买房卖房数量增多,而房地产开发商房子或许没有交房就有客户要再次交易房屋了,那么客户在没有拿到房产证的情况下,怎样进行房屋买卖交易呢?

  无房产证房屋买卖流程

  无房产证房屋买卖分为两种情况,

  1、刚交了首付款,还没有办按揭这种情况就是开发商还没有到房管局备案,是最好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让,就是跟开发商商量好,跟买方重新签订一份购房合同,并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样,房管局备案就直接写买方的名字,银行按揭也是买方自己去办理即可,房产证下来就直接是买方的名字了。

  2、正在还房贷,还没有交房

  流程:

  1、卖方将银行的贷款还清;

  2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同;

  3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;

  4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同,再到房管局重新备案。

  注意事项:

  1、房子必须还清银行贷款

  2、更名必须取得开发商的同意

  3、买方不能再按揭了,必须全款购买这种方式的优点是手续比较简单,且整个过程没有税费。缺点是不能按揭,且中间有大量的空白期,风险比较大。 从国家法律政策来讲,没有产权证的房产是不允许交易的。因此,法律上对这种交易行为是不保护的,出了什么问题都只能自己兜着。

  二、双方约定等房产证下来再过户

  这种方式就属于二手房买卖了,因此要缴纳的税费也是比较多。

  包括:个人所得税:总房款的1%契税:90平米以下的为总房款的1%;90平~140平米的为总房款的1.5%;140平米以上的为总房款的3%。(均为首套房)(契税要交两次,一次是卖方本人办理房产证时缴纳,一次是买方办理新房产证时缴纳)营业税:5.55%第二种方式的优点是能及时过户,风险较低;缺点是税费较高,且时间成本比较长。

  三、注意事项

  1、没有房产证的房子在交易时风险比较大,买方和卖方都应谨慎

  2、如果遇到特殊情况一定要卖(买)没拿到房产证的房子,双方应对该房产进行详细了解,明确房产证何时能拿到,并约定适当的违约金标准,同时也要有心理准备。

  3、对买方来讲,降低风险可从两方面入手,一是在取得房产证之前,尽量少交房款;

  4、房价会有波动,买卖双方应约定违约金标准,以避免房价波动较大时,一方违约。


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